باعتماد تخطيط وتقسيم قطعة الأرض رقم (4) بمساحة 72.14 فدان
بمنطقة شرق مدينة القاهرة الجديدة
والمخصصة للشركة المصرية الألمانية لاستثمارات البناء (ش.م.م)
لإقامة مشروع عمرانى متكامل (فيلات)
وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية
قرار وزارى رقـم 98 لسنة 2022
بتاريخ 1/2/2022
باعتماد تخطيط وتقسيم قطعة الأرض رقم (4) بمساحة 72.14 فدان
بمنطقة شرق مدينة القاهرة الجديدة
والمخصصة للشركة المصرية الألمانية لاستثمارات البناء (ش.م.م)
لإقامة مشروع عمرانى متكامل (فيلات)
وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية
بعد الاطلاع على القانون رقم 59 لسنة ۱۹۷۹ فى شأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة ؛
وعلى قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية ؛
وعلى قانون الاستثمار الصادر بالقانون رقم 72 لسنة 2017 ولائحته التنفيذية ؛
وعلى قرار رئيس الجمهورية رقم 48 لسنة 2006 بتشكيل مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ؛
وعلى قرار رئيس الجمهورية رقم 269 لسنة 2018 بتشكيل مجلس الوزراء ؛
وعلى قرار رئيس الجمهورية رقم 94 لسنة 2019 بتعيين وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية ؛
وعلى القرار الوزارى رقم (232) بتاريخ 7/6/2009 بشأن اعتماد القواعد والاشتراطات البنائية المؤقتة لمناطق المخططات التفصيلية بالمدن والمجتمعات العمرانية الجديدة وفقًا لأحكام قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية ؛
وعلى قرار مجلس إدارة الهيئة بجلسته رقم (145) بتاريخ 12/10/2020 بالموافقة على تخصيص قطعة الأرض رقم 4 بمساحة 287112م2 بشرق مدينة القاهرة الجديدة بنشاط عمرانى متكامل (فيلات) لصالح السادة الشركة المصرية الألمانية لاستثمارات البناء "ش.م.م" بالشروط التى تضمنها القرار ؛
وعلى محضر الاستلام المحرر بتاريخ 16/2/2021 لقطعة الأرض رقم (4) والبالغ مساحتها الفعلية المقيسة من محاور الطرق 303019.79م2 بشرق مدينة القاهرة الجديدة ؛
وعلى عقد البيع الابتدائى المبرم بتاريخ 11/4/2021 بين هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والسادة الشركة المصرية الألمانية لاستثمارات البناء "ش.م.م" على بيع قطعة الأرض رقم (4) بمساحة 303019.79م2 بشرق مدينة القاهرة الجديدة بنشاط عمرانى متكامل (فيلات) ؛
وعلى خطاب الشركة المصرية الألمانية لاستثمارات البناء (ش.م.م) الوارد
برقم (416655) بتاريخ 18/8/2021 متضمنا طلب مراجعة المخطط العام لقطعة الأرض عاليه ومرفقًا به التفويضات والتعهدات اللازمة لاستصدار القرار الوزارى لقطعة الأرض ؛
وعلى الإفادة بسداد المصاريف الإدارية المستحقة الواردة برقم (419225)
بتاريخ 21/9/2021 نظير المراجعة الفنية واستصدار القرار الوزارى لقطعة الأرض ؛
وعلى خطاب قطاع التخطيط والمشروعات رقم (59308) بتاريخ 18/11/2021 متضمنا الموافقة من الناحية الفنية على الآتى :
تطبيق نظام الحجوم على المنطقة السكنية بالمشروع عاليه عن طريق زيادة النسبة البنائية داخل عدد من قطع الأراضى بالمشروع لتصل إلى (45٪) بدلاً من (40٪) مع الالتزام بعدم تعدى إجمالى المسطحات السكنية المسموح بها بالمشروع (BUA) عن 121207.916م2 .
زيادة المسطحات السكنية المسموح بها بالمشروع (BUA) بواقع 7000م2 .
على أن يتم العرض على اللجنة المختصة بالتسعير لتحديد العلاوة المقررة نظير تطبيق نظام الحجوم فى ضوء قرار مجلس إدارة الهيئة بجلسته رقم 75 لسنة 2014 ، وكذا تحديد العلاوة المستحقة نظير إضافة مسطح 7000م2 (BUA) للمسطحات السكنية المسموح بها بالمشروع ؛
وعلى خطاب جهاز مدينة القاهرة الجديدة رقم (17597) بتاريخ 23/12/2021 مرفقًا به لوحات المخطط العام بعد التوقيع عليها من قبل السادة المختصين بجهاز المدينة ومتضمن موقف قطعة الأرض ومن بينها أنه تم سداد دفعة أولى من القسط الأول وفقًا للجدولة و(25٪) من قيمة القسط الثانى ؛
وعلى خطاب قطاع الشئون المالية والإدارية رقم (3937) بتاريخ 20/1/2022 متضمنا أن الشركة تقدمت بدراسة الجدوى استكمالاً للمستندات اللازمة لاستصدار القرار الوزارى ، كما تضمن الإشارة إلى أنه مستحق على الشركة (75٪) من قيمة القسط الثانى على قطعة الأرض لحين العرض على اللجنة العقارية (الفرعية - الرئيسية) ؛
وعلى البرنامج الزمنى لتنفيذ مكونات المشروع والمعتمد من الهيئة
فى 10/1/2022 ؛
وعلى جدول عدم الممانعة من استصدار القرار الوزارى الموقع من القطاعات والإدارات المختصة بالهيئة ؛
وعلى الموافقة الفنية لقطاع التخطيط والمشروعات بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وجهاز مدينة القاهرة الجديدة بعد مراجعة المستندات والرسومات المقدمة
من السادة / الشركة المصرية الألمانية لاستثمارات البناء (ش.م.م) باعتماد تخطيط وتقسيم قطعة الأرض رقم (4) بمساحة 72.14 فدان بمنطقة شرق مدينة القاهرة الجديدة ، والمخصصة لإقامة مشروع عمرانى متكامل (فيلات) ، ووفقًا لأحكام قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية والقرار الوزارى
رقم 232 لسنة 2009 ؛
وعلى مذكرة السيد د. مهندس معاون السيد الوزير المشرف على قطاع
التخطيط والمشروعات بتاريخ 23/1/2022 والمنتهية بطلب استصدار القرار الوزارى المعروض ؛
قـــــــــرر :
مادة 1 - يعتمد تخطيط وتقسيم قطعة الأرض رقم (4) بمساحة 72.14 فدان بمنطقة شرق مدينة القاهرة الجديدة ، والمخصصة للسادة / الشركة المصرية الألمانية لاستثمارات البناء (ش.م.م) لإقامة مشروع عمرانى متكامل (فيلات) ، وذلك
طبقًا للحدود الموضحة على الخريطة المرفقة بهذا القرار والعقد المبرم مع الشركة بتاريخ 11/4/2021 ، والتى تعتبر جميعها مكملة لهذا القرار .
مادة 2 - تلتزم الشركة بعدم عرض وحدات المشروع للحجز أو البيع إلا بعد موافقة الهيئة ، وفى حالة مخالفة ذلك يتم إلغاء هذا القرار واتخاذ الإجراءات القانونية المناسبة فى هذا الشأن .
مادة 3 - تلتزم الشركة بالتعهد الموقع منها بأن تكون منطقة الخدمات بالمشروع لخدمة قاطنى المشروع فقط ، وفى حالة التخديم من الخارج يتم إعادة تسعير منطقة الخدمات بواسطة اللجان المختصة بالهيئة بعد موافقة الهيئة .
مادة 4 - تلتزم الشركة بسداد العلاوتين المقررتين لتطبيق نظام الحجوم على المنطقة السكنية بالمشروع وزيادة النسبة البنائية لتصل إلى (25٪) بدلاً من (40٪) وفقًا لما تقرره لجنة التسعير المختصة بالهيئة ، وفى حالة عدم السداد تعتبر الموافقة الفنية على تطبيق نظام الحجوم وزيادة النسبة البنائية كأن لم تكن .
مادة 5 - تلتزم الشركة بمسئوليتها عن تناسب كمية المياه المقررة للمشروع مع عدد الوحدات المزمع إقامتها وفقًا للوحة المخطط المقدم منها وتحملها وحدها أية تبعات طبقًا لذلك .
مادة 6 - تلتزم الشركة بالاشتراطات البنائية المعمول بها كحد أقصى وبشرط عدم تجاوز قيود الارتفاع المسموح بها من قبل وزارة الدفاع .
مادة 7 - تلتزم الشركة بتقديم الرسومات التنفيذية والمواصفات الفنية لأعمال شبكات المرافق فى إطار المخطط المقدم والمساحة المتعاقد عليها والبرنامج الزمنى المعتمد لدراستها واعتمادها من الهيئة قبل البدء فى التنفيذ .
مادة 8 - تلتزم الشركة بموافاة جهاز المدينة المختص بالمستندات اللازمة لاستخراج التراخيص طبقًا لأحكام قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008
ولائحته التنفيذية .
مادة 9 - تلتزم الشركة بتنفيذ المشروع على المساحة الواردة بالمادة الأولى
من القرار بعد استخراج التراخيص الواردة بالمادة (8) من القرار ووفقًا للاشتراطات المرفقة والغرض المخصص للمشروع وبمراعاة البرنامج الزمنى المعتمد من الهيئة
وفى خلال خمس سنوات من تاريخ صدور هذا القرار ولا يتم استخراج التراخيص إلا بعد سداد كافة المستحقات المالية التى حل موعد سدادها ، وفى حالة ثبوت ما يخالف ذلك يلغى هذا القرار ويتم اتخاذ الإجراءات القانونية المناسبة .
مادة 10 - تلتزم الشركة بتوفير أماكن انتظار للسيارات طبقًا للشروط المرفقة بالقرار والكود المصرى للجراجات وتعديلاته .
مادة 11 - تلتزم الشركة باستخدام أنظمة الطاقة الشمسية على النحو المعمول به بالهيئة .
مادة 12 - يُنشر هذا القرار فى الوقائع المصرية ، ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره ، وعلى جميع الجهات المختصة تنفيذه كل فيما يخصه .
وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية
أ. د. مهندس / عاصم عبد الحميد الجزار
الشروط المرفقة بالقرار الوزارى
الصادر باعتماد تخطيط وتقسيم قطعة الأرض رقم (4)
بمساحة 72.14 فدان بمنطقة شرق مدينة القاهرة الجديدة
والمخصصة للسادة / الشركة المصرية الألمانية لاستثمارات البناء
لإقامة مشروع عمرانى متكامل (فيلات)
إجمالى مساحة قطعة الأرض المخصصة للمشروع 72.14 فدان أى ما يعادل 303019.79م2 .
مكونات المشروع :
1- تبلغ إجمالى مساحة الأراضى المخصصة للإسكان (فيلات) 35.966 فدان
بما يعادل 151056.71م2 وتمثل نسبة (49.85٪) من إجمالى مساحة
أرض المشروع .
2- تبلغ إجمالى مساحة أراضى الخدمات 8.20 فدان أى ما يعادل 34439.62م2 وتمثل نسبة (11.37٪) من إجمالى مساحة أرض المشروع .
3- تبلغ إجمالى مساحة الأراضى المخصصة للطرق الداخلية 8.767 فدان
بما يعادل 36819.70م2 وتمثل نسبة (12.15٪) من إجمالى مساحة أرض المشروع .
4- تبلغ إجمالى مساحة المناطق الخضراء وممرات المشاة 15.229 فدان
بما يعادل 63962.89م2 وتمثل نسبة (21.01٪) من إجمالى مساحة أرض المشروع .
5- تبلغ إجمالى مساحة الأراضى المخصصة للطرق الخارجية 3.986 فدان
بما يعادل 16740.87م2 وتمثل نسبة (5.52٪) من إجمالى مساحة أرض المشروع .
أولاً - مناطق الإسكان :
تبلغ إجمالى مساحة الأراضى المخصصة للإسكان (فيلات) 35.966 فدان بما يعادل 151056.71م2 وتمثل نسبة (49.85٪) من إجمالى مساحة أرض المشروع ، وطبقًا لجدول مسطحات الاراضى المدرج على لوحة المخطط العام المعتمدة .
الاشتراطات البنائية لمنطقة الإسكان :
لا تزيد المساحة المخصصة للإسكان عن (50٪) من إجمالى مساحة المشروع .
لا تزيد النسبة البنائية عن (40٪) من المساحة المخصصة للإسكان .
أقصى ارتفاع (أرضى + أول + غرف مرافق خدمات بدور السطح بنسبة 25٪) من مسطح الدور الأرضى طبقًا للمادة (104) من اللائحة التنفيذية لقانون البناء
رقم 119 لسنة 2008 ، وبما لا يتعارض مع قيود الارتفاع المحددة من قبل وزارة الدفاع ، ويسمح بإقامة دور البدروم بدون مسئولية جهاز المدينة توصيل المرافق لدور البدروم ، وعلى أن يستغل البدروم وفقًا للأنشطة المصرح بها .
بتاريخ 18/11/2021 صدر خطاب قطاع التخطيط والمشروعات رقم (59308) بالموافقة الفنية على تطبيق نظام الحجوم على المشروع عن طريق زيادة النسبة البنائية داخل بعض قطع الأراضى لتصل إلى (45٪) مع عدم تعدى إجمالى المسطحات المسموح ببنائها BUA عن 121207.916م2 مع الالتزام بضوابط وشروط قرار مجلس إدارة الهيئة بجلسته رقم (75) بتاريخ 3/6/2014 ، كما تمت الموافقة بذات الخطاب على زيادة المسطحات السكنية BUA بواقع 7000م2 مع الالتزام بسداد العلاوات المقررة نظير ذلك .
الردود الأمامى 4م كحد أدنى ، الردود الخلفى 6م كحد أدنى ، الردود الجانبى 3م كحد أدنى وفى حالة أن واجهه قطعة الأرض أقل من 22م يمكن أن يصل إلى 2.5م .
الالتزام بالنسبة البنائية داخل كل قطعة أرض بما يحقق نسبة (2:1) وأن تكون المساحات الزائدة عن الردود حدائق ولا تدخل فى النسبة البنائية .
لا يزيد طول البلوك السكنى عن 250م وفى حال الزيادة يتم عمل ممر لا يقل عرضه عن 6م وذلك كل 150م .
الالتزام بترك ردود لا يقل عن 6م بين المبانى وحد الجار والطرق الخارجية .
الالتزام بتوفير مكان انتظار سيارات طبقًا للكود المصرى للجراجات وتعديلاته ، مع السماح بتوفير أماكن انتظار للسيارات بمناطق الردود داخل الأراضى السكنية .
الالتزام بأن تكون مداخل ومخارج البدرومات طبقًا لاشتراطات الجهات المعنية والكود المصرى للجراجات وبما لا يتعارض مع أماكن الانتظار السيارات السطحية وممرات المشاة .
ثانيًا - أراضى الخدمات على مستوى المشروع :
تبلغ إجمالى مساحة أراضى الخدمات 8.20 فدان أى ما يعادل 34439.62م2 وتمثل نسبة (11.37٪) من إجمالى مساحة أرض المشروع وطبقًا للجدول التالى :
رقم المنطقة النشاط المساحة م2 المساحة (فدان) الاشتراطات البنائية
النسبة البنائية الارتفاع الردود
1 تجارى - إدارى 17429.96 4.15 30٪ بدروم + أرضى ودورين 6م من جميع الجهات
2 تجارى - إدارى 15660.12 3.7286
3 مسجد 1313.54 0.3127 طبقًا لاشتراطات المبانى الدينية
غرف أمن وبوابات 36 0.0086 دور أرضى فقط ، بحد أقصى 9م2 للغرفة ودور أرضى فقط
الإجمالى 34439.62 8.20
الاشتراطات البنائية للأراضى المخصصة للخدمات :
1- يتم توفير مواقف انتظار سيارات طبقًا للكود المصرى للجراجات وتعديلاته .
2- تتعهد الشركة بأن تكون مناطق الخدمات بالمشروع لخدمة قاطنى المشروع فقط ولا يكون لها تخديم من الطريق الخارجى وفى حالة التخديم من الطريق الخارجى
أو استخدامها من غير قاطنى المشروع يتم إعادة تسعير منطقة الخدمات بواسطة اللجان المختصة بالهيئة بعد أخذ الموافقات اللازمة .
3- يتم ترك ردود لا يقل عن 6م داخل قطعة أرض الخدمات من جميع الجهات وبين المبانى وبعضها .
ثالثًا - بيان بالمسطحات المبنية والمقنن المائى للمشروع :
نوع الإسكان أقصى مسطحات بنائية مسموح بها BUA م2 أقصى مقنن مائى
(ل / م2 / يوم) أقصى مقنن مائى
مسموح به للمشروع
(ل / م2 / يوم)
فيلات منخفضة الكثافة 128207.916 5.058 648475.639
تتعهد الشركة واستشارى المشروع عن تناسب كميات المياه المحددة للمشروع مع عدد الوحدات المزمع إقامتها بالمشروع وفقًا للوحة المخطط المقدم منهما ويتحملان وحدهما أى تبعات .
الاشتراطات العامة
1- يبلغ أقصى ارتفاع (أرضى + أول + غرف سطح) ، وبما لا يتعارض مع قيود الارتفاع المحددة من قبل وزارة الدفاع ، ويسمح بإقامة دور البدروم بدون مسئولية جهاز المدينة توصيل المرافق لدور البدروم .
2- تم تطبيق قاعدة الحجوم على المشروع عن طريق زيادة النسبة البنائية ، ليصبح إجمالى المسطحات السكنية المسموح بها بالمشروع طبقًا للاشتراطات الأصلية بالإضافة إلى المساحات التى تمت الموافقة عليها 128207.916م2 ، مع التزام الشركة بسداد العلاوات المقررة نظير ذلك قبل استصدار تراخيص البناء
لمكونات المشروع .
3- يتم الالتزام بالاشتراطات البنائية لمناطق الخدمات (نسبة بنائية - ارتفاع - ردود) لكل نشاط على حدة طبقًا للاشتراطات المعمول بها بالمشروعات الاستثمارية .
4- لا يسمح باستخدام الأرض فى غير الغرض المخصصة له (مشروع عمرانى متكامل "فيلات") ولا يسمح بالأنشطة الملوثة للبيئة .
5- لا يجوز إقامة أية منشآت فى مناطق الردود .
6- مرافق الخدمات بدور السطح : هى الملحقات التى بنيت أعلى أسطح البناء مثل آبار السلالم والخزانات والغرف الخدمية التى لا تكون فى مجموعها وحدة سكنية بل تكون تابعة فى استعمالها لباقى وحدات البناء المقفلة المصرح بها على أن لا تزيد فى مجموعها على (25٪) من مسطح الدور الأرضى للفيلات السكنية ، طبقًا لما نصت عليه المادة (104) من اللائحة التنفيذية لقانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008 وبنسبة (10٪) من مسطح الدور الأرضى للمبانى الخدمية ووفقًا لاشتراطات الهيئة والقرار الوزارى رقم 232 لسنة 2009
7- تلتزم الشركة المصرية الألمانية لاستثمارات البناء بالقيام بالآتى :
تصميم وتنفيذ شبكات المرافق الداخلية من (مياه وصرف صحى ورى وكهرباء وتليفونات وغاز) وتوصيلها بالمبانى على نفقتها ، وذلك طبقًا للرسومات المعتمدة
من الهيئة وأن تقوم الشركة بتشغيل وصيانة المرافق الداخلية بكافة أنواعها على
نفقتها الخاصة .
تنسيق الموقع من ممرات وشبكة الرى وأعمدة الإنارة الداخلية لممرات المشاة وتنفيذ البردورات والأرصفة والتبليطات والزراعة والتشجير والأعمال الصناعية والتكسيات وخلافه على نفقتها الخاصة .
تنفيذ الطرق الداخلية ورصفها طبقًا للرسومات والمواصفات المعتمدة من الهيئة مع ربط الطرق الداخلية بالطرق الرئيسية على نفقتها الخاصة .
اعتماد رسومات ومواصفات أعمال الكهرباء من شركة توزيع الكهرباء .
تركيب كافة محابس القفل والتحكم فى الصرف على مأخذ أو مآخذ المشروع بما يضمن عدم تجاوز الكميات المقررة للاستهلاكات التصميمية طبقًا للمعدلات الواردة بالبيان وباعتبار ذلك أقصى كميات يمكن توفيرها وطبقًا للتفاصيل التى سيتم اعتمادها من القطاعات المعنية بالهيئة مع التزام العميل بتنفيذ كافة الاحتياجات اللازمة لتخزين مياه للحالات الطارئة (حريق وخلافه) .
تنفيذ الشبكات الداخلية للمرافق وفقًا للمواصفات القياسية المصرية واشتراطات الكود المصرى للتنفيذ .
تركيب عدادات المياه لجميع الوحدات السكنية وخلافه داخل المشروع والالتزام بمحاسبة العملاء وفقًا لقرار رئيس مجلس الوزراء بتطبيق تعريفة مياه الشرب والصرف الصحى واستدامة الخدمة وأى قرارات وزارية فى هذا الشأن .
تركيب عداد أو عدادات قياس تصرف رئيسية على المأخذ أو المآخذ الرئيسية للمياه بالمشروع .
تنفيذ شبكات منفصلة للرى باستخدام المياه المعالجة أو المتاحة حسب الحالة لكل مدينة وعدم استخدام مياه الشرب فى أعمال الرى .
تنفيذ شبكات صرف زراعى للمسطحات الخضراء داخل المشروع عند الاحتياج مع تنفيذ نظام للتخلص الآمن من مياه الصرف الزراعى وبما لا يؤثر على شبكات الصرف الرئيسية.
8- كما تلتزم الشركة بالسماح لمهندسى الجهاز بمتابعة التنفيذ وإجراء التفتيش الفنى للاشتراطات البنائية والترخيص الصادر للمبانى وكذا التفتيش الفنى واعتماد العينات الخاصة بشبكات المرافق وفقًا للمواصفات والرسومات المقدمة من الشركة والمعتمدة من الهيئة وجهاز المدينة .
9- يتم الالتزام بتوفير مواقف انتظار سيارات بمنطقة الإسكان والخدمات طبقًا للكود المصرى للجراجات وتعديلاته .
10- تلتزم الشركة بنصوص قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008
ولائحته التنفيذية وتعديلاتهما ، والقرار الوزارى رقم 232 لسنة 2009 ،
وكذا الالتزام بالقرار الوزارى رقم 186 لسنة 2020
طرف أول
( إمضــــــاء ) طرف ثانٍ
الاسم/ محمد أحمد محمد السيد